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從結構調整中尋求平衡 ——南通市探索解決居民住房問題新路徑

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【摘要】:
南通市在搞活住房二級市場,實行經濟適用房貨幣化補貼方面走在了前面,同時,他們在解決住房供應結構方面也做了許多有益的探索。去年,南通市商品房竣工面積及房地產開發各項指標均超過歷史,總量正從過去供不應求狀態走向供求基本平衡、住房供應價格趨于穩定。  南通市是通過什么樣的路徑達到供求總量平衡、價格基本穩定的呢?為此,本報記者采訪了南通市房產管理局局長陳西。他說,要實現房地產市場宏觀調控的目標,穩定住房價

  南通市在搞活住房二級市場,實行經濟適用房貨幣化補貼方面走在了前面,同時,他們在解決住房供應結構方面也做了許多有益的探索。去年,南通市商品房竣工面積及房地產開發各項指標均超過歷史,總量正從過去供不應求狀態走向供求基本平衡、住房供應價格趨于穩定。

  南通市是通過什么樣的路徑達到供求總量平衡、價格基本穩定的呢?為此,本報記者采訪了南通市房產管理局局長陳西。他說,要實現房地產市場宏觀調控的目標,穩定住房價格,保證廣大居民的住房權益,其關鍵是解決住房供應的結構問題。解決住房結構性矛盾是關鍵。

  在房地產市場飛速發展的背后,并不完全是健康的市場體系在支撐,還有其深層次的原因,即住房結構問題。要實現房地產市場宏觀調控的三大目標,關鍵是解決住房結構性矛盾。

  陳西說,南通市從居民家庭收入狀況入手,分析城市居民的收入結構和購房能力,尋找住房供應結構問題產生的原因和諸多表現。分析認為:中低收入家庭將成為購房主體,大眾房市場潛力巨大。價格低于4000元/平方米中低檔普通商品房市場需求旺盛。   但當前市場高中低檔住宅比例不和諧,產品品質開始向高檔商品房發展,適合中低收入家庭購買的房源偏少,供需存在脫節現象。對廣大中低收入家庭而言,對市場承受力大則該市場中房源結構失衡的程度就低,相反市場承受力小則該市場房源結構失衡程度就高。因此,市區房源結構性問題主要反映在市場上中低收入家庭住房消費的購買力上。

  通過以上分析,他們提出了通過調整住房供應結構,以解決居民住房問題的一系列措施。

  ——提出結構平衡理念。

  僅有房地產供給和需求總量的平衡是不夠的,也就是說總量平衡要與結構平衡相配合,才能真正反映出廣大民眾需求。在宏觀調控中堅持總量和結構調整相結合,以結構調整為主。這里的結構平衡包括:一是住宅用房與商業用房,寫字樓以及工業用房之間的結構平衡;二是住宅市場內部中低價位商品住宅、經濟適用住房、廉租房和高檔的公寓、別墅之間的結構平衡;三是商品住房增量市場與存量市場之間的結構平衡;四是住房市場內部各類住宅的地區布局結構平衡。

  ——普通商品住房是供給重點。

  在供給總量的調整中,重點增加適合于中低收入者購買的普通商品住房,嚴格控制高檔的公寓和別墅的建設,也要嚴格控制商業用房和寫字樓特別是其中的高檔賓館、寫字樓等建設。今后幾年低價位普通商品房的建設規模每年仍在60萬平方米左右。隨著拆遷安置矛盾的逐步緩解,南通市開始每年安排5-10萬平方米住房向住房困難戶供應,以后幾年的供應比例逐步加大。土地供應向重點區域傾斜如何最大限度地充分利用有限的資源,保證普通居民的住房權,這是必須考慮的問題,為此,南通市加大了對土地供應的政府監控。

  一是保證土地的有序供應。具體體現在供應總量、供應結構和供應時序上。在供應總量和時序上要滿足“十一五”規劃房地產業發展的總體需求,供應結構上主要是加大普通商品住房的用地供應。在供應土地前,由房產主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積、配套設施、建設進度等控制性要求,并作為土地出讓的前置條件。同時控制非住宅和高檔商品房用地的供應,停止別墅用地的供應。

  二是保證土地供應區域分布的合理。他們從均衡南通市發展空間的規劃角度,來改變土地供應的重點區域。即嚴格控制中心城區的房地產用地供應量,比例控制在20%。二類地區的土地供應量控制在40%左右。重點是向開發區及城市周邊等三類地區發展,這類地區的比例達到或接近40%左右。在注重這些地區土地供應平衡的同時,要加快其基礎設施的建設,完善配套功能。這類地區將成為廣大的中低收入者將來的主要居住地。

  三是政策助推中小型住宅面積套型設計。為了有效抑制套型面積日益擴大的趨勢,在發揮市場調節作用的同時,利用行政、經濟等手段,提倡多建80-120平方米左右的套型住房,爭取中小戶型的住房比例達到60%以上。在房地產用地出讓時,規定也可附帶要求住宅的面積套型設計比例。促進存量房交易培育二級市場.

  搞活住房二級市場,可改善住房供應結構,保持商品住房增量市場與存量市場之間的結構平衡。南通市為此進行了許多有益的政策面的探索:

  繼續研究新政策,尋求新突破。南通市前幾年住房二級市場紅紅火火,與政策創新、制度創新是分不開的,但是隨著可上市的房改房量逐漸減少,存量房的交易后勁不足日益顯現。在遇到困難的形勢下,南通市在政策和制度上又是如何突破的呢?首先采取多種形式,促進存量房交易。包括舉辦多種形式的交易會,集中交易展示,這些方式對促進存量房的交易作用十分明顯。其次規范房地產中介公司的經營活動,推出誠信中介結構。此外,加強引導,推行梯度消費。這也是解決群眾“買房難”的有力措施。如引導住房消費不要盲目提高檔次、擴大面積;居住地點既可以在老城區也可以在新城區和城市周邊地區;再有,引導群眾不要盲目追漲,提前消費;引導群眾在解決住房問題上不把買房作為惟一模式。

  陳西向記者介紹說,南通市在去年建設總量40%的低價位普通商品住房建設的基礎上,目前正在城市的周邊地區規劃建設一批中低價位的普通商品住房,房價控制在每平方米3500元左右,面積以中小戶型為主,加上一些其他配套政策措施,可以根本改善住房供應結構,著力解決廣大中低收入家庭的住房困難問題。

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